Отношения Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Сделки с долями в квартире – обзор рынка недвижимости Петербурга - Рынок жилья

15.05.2012 | 13:25


Текст:
Ольга Мурашко

Приобретение невыделенной доли в квартире сродни лотерее. Если не повезет – останешься с неликвидными метрами на руках. Но при благоприятном развитии событий такая покупка может стать неплохой инвестицией.

Для начала отметим разницу между покупкой доли в коммуналке и в квартире, которая таковой не является. В первом случае доля почти всегда соответствует комнате (либо нескольким комнатам). Если же доля не выделена, то есть квартира является собственностью нескольких лиц, то определить, где заканчиваются владения одного хозяина и начинаются другого, – невозможно.

Итак, под правом распоряжаться понимается, в том числе, и право на отчуждение имущества.  Это означает, что никто не вправе запретить продажу доли квартиры, а преимущественное право покупки направлено только на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Заметим, что они часто злоупотребляют этим правом, пытаясь не купить долю у продающего, а создать ему побольше трудностей в продаже. Но этих трудностей и так великое множество.

Дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, полностью игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, т.к. считает преимущественное право покупки доли квартиры РАЗРЕШЕНИЕМ НА ПРОДАЖУ. Это почему же?

А потому, что сложилась парадоксальная ситуация. Статья 250 ГК РФ гласит, что продавец доли должен письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых он её продает. Если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. При продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Но в данной статье не предусматривается случай, когда иные собственники долей квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего. Часто для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что абсолютно верно), но не всегда нотариусы выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. Здесь происходит ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывается принять документы на продажу доли квартиры постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Но, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Хотя это происходит в порядке исключения. Так право преимущественной покупки превращается в разрешение.

К сожалению, Гражданский кодекс не рассматривает ситуации, когда сособственники уклоняются от продажи, и не дает вариантов для их решения. Поэтому в таком случае участники рынка рекомендуют продавцу, во-первых, обратиться к нотариусу, который вышлет заказное письмо с уведомлением на имя других владельцев данной недвижимости, а во-вторых, использовать одну из следующих схем продажи доли в квартире. "По закону, если имуществом, находящимся в долевой собственности, невозможно пользоваться совместно, как, например, однокомнатной квартирой, то собственник меньшей доли имеет право в судебном порядке, если не было достигнуто соглашение, потребовать выкупа своей доли. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую", - напоминает заместитель генерального директора «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова.

Чем доля отличается от комнаты?

Каждый, кто решит купить долю, должен знать ответ на этот вопрос. Здесь главное, что право собственности на комнату дает гарантию владельцу, что он будет пользоваться конкретной комнатой, а право собственности на долю таких гарантий не дает. Во-первых, доля не всегда соответствует комнате. 1/2 в трехкомнатной квартире – это, как правило, больше, чем одна комната. 1/6 в той же квартире – это меньше, чем любая из комнат. А если речь идет о доле в однокомнатной квартире, то здесь вообще не приходится говорить о доле, как о комнате.
Бывает, что доля соответствует комнате, но что совершенно не гарантирует собственнику возможности ею пользоваться.
Лариса Изгаршева – руководитель отдела продаж компании ЕГСН: «Доли – это очень тонкий вопрос. Каких-то конкретных рекомендаций относительно их покупки дать нельзя. Бывают случаи, когда человек, купивший, в квартире бОльшую долю, не то, что не имеет возможности пользоваться большОй комнатой, но часто не может даже вселиться в квартиру. Бывает и наоборот. Человек покупает небольшую долю в квартире и спокойно там живет. Здесь важно знать, кто еще является собственниками и даже пользователями квартиры. Наши специалисты, когда подбирают клиентам для покупки долю, узнают это в первую очередь. Именно от этого зависит, сможет ли человек жить в квартире или сможет в ней только прописаться».


2. На одном из форумов прочитала, что стоимость его доли составит не 1/4 от общей стоимости квартиры, а всего лишь 20-30 процентов от этой стоимости. Так ли это?

Часто
люди не знают своих прав. Совладелец квартиры угрожает: «Я не дам
согласие на продажу», и они боятся. А зря: свою долю можно и продать, и
подарить.

Правда, в ситуации, когда комнаты смежные, найти покупателя практически
невозможно. Такие комнаты продаются по очень низкой цене чаще в том
случае, если есть возможность сделать перепланировку с отдельными
выходами.

Какие сложности могут возникнуть после приобретения 1/2
части квартиры? Нужно быть готовым к тому, что коммунальные платежи
будут едиными для всей квартиры, и соседям самим придется
договариваться, как делить счета за электричество, газ и телефон. Хотя
некоторые ЖЭКи делали раздел платежей. Если право пользования не
определено, то его можно установить либо по соглашению сторон, либо по
суду.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи части квартиры (доли)


Часто люди не знают своих прав. Совладелец квартиры угрожает: «Я не дам согласие на продажу», и они боятся. А зря: свою долю можно и продать, и подарить.


Правда, в ситуации, когда комнаты смежные, найти покупателя практически невозможно. Такие комнаты продаются по очень низкой цене чаще в том случае, если есть возможность сделать перепланировку с отдельными выходами.


Какие сложности могут возникнуть после приобретения ½ части квартиры? Нужно быть готовым к тому, что коммунальные платежи будут едиными для всей квартиры, и соседям самим придется договариваться, как делить счета за электричество, газ и телефон. Хотя некоторые ЖЭКи делали раздел платежей. Если право пользования не определено, то его можно установить либо по соглашению сторон, либо по суду.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи части квартиры (доли)

2. Гораздо устойчивее во всех смыслах схема дарение очень маленькой доли + купля-продажа всей оставшейся доли. Здесь Вы дарите, к примеру, 1 кв. м, Ваш потенциальный покупатель также становится собственником доли и получает право преимущсетвенной покупки. Вы направляете всем сособственикам, включая Вашего потенциального покупателя, уведомления, покупатель быстро-быстро соглашается и Вы оформляете куплю-продажу Вашей доли. Здесь подкопаться нереально. Но и здесь есть свои минусы - во-первых, очень долго - сначала оформляется дарение, потом купля-продажа. И, как вариант, Вы подарите свой метр, а потенциальный покупатель долю выкупать не станет.


 


Если Вы больше доверяете частным экспертам (мы работаем только с проверенными специалистами), свяжитесь с ними здесь.


 


Кроме того, если Ваша доля покажется нам интересной, то Вам поступит публичное предложение о выкупе доли, либо, при отсутствии заинтересованности, мы дадим Вам практический совет, что с ней делать дальше, и как быть.


 


Поверьте, что оценка доли в квартире у нас правильная, и выкупаем мы реально!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Обсудить с пользователями сайта любую, даже самую неудобную, тему по вопросам долевой собственности можно на нашем ФОРУМЕ

(голосов:0)
Похожие статьи:
Документы для продажи доли квартиры

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на основе специального договора. После визирования последнего гражданин становится полноправным собственником имущественного объекта. 


Вы – хозяин доли квартиры? Хотите знать, как осуществить продажу доли квартиры оперативно? Обратитесь к нам, мы обязательно поможем!
Наши телефоны (495) 691-38-72, (495) 787-75-07, (495) 782-76-77. Просто скажите секретарю: «Меня интересует продажа доли квартиры».


Выделение доли в квартире. Выделение доли в общем имуществе. выделение доли в натуре. Выделение доли в суде. Выделение доли супругов.

Соколов Александр Ильич - Адвокат по Гражданским делам


Гражданские делаСпециализация:


Комментарии к статье Продам 1 2 доли в двухкомнатной квартире:
loading...
Загрузка...


2015