Отношения Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

С ЧЕГО НАЧИНАЮТСЯ ПРОДАЖИ

КАК ВЫСТРОИТЬ ПРОДАЖИ В УСЛОВИЯХ ЖЕСТКОЙ КОНКУРЕНЦИИ

Ценовая война – занятие бесперспективное. Чтобы покупали именно у вас, надо создать дополнительную потребительскую ценность – стать лучшим, первым или единственным в сознании покупателей (и тому, как именно это сделать, было посвящено немало практических заданий в ходе тренинга).

Но в условиях жесткой конкуренции ведущее значение начинает играть клиенториентированность специалистов по продажам – попросту говоря, умения налаживать личностные контакты и удерживать клиентов.

Причем универсального подхода здесь нет и быть не может. Чем точнее менеджер по продажам умеет апеллировать к индивидуальным ценностям своего клиента, тем выше вероятность того, что он будет делать этому конкретному клиенту адекватные и нужные предложения. А значит - будет с ним работать продолжительно. Поэтому в компании Нежданова на тренингах по продажам рассматривают психологические типы клиентов.

Один из инструментов выстраивания личностных отношений – умение правильно и вовремя делать подарки.

Еще один документ, который составляется между продавцом и покупателем, – акт или иной документ о передаче жилого помещения. Его требуют при государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. За государственную регистрацию договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину и предъявить документ об оплате. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом РФ. На данный момент он составляет 500 руб. для физических лиц, 7,5 тыс. руб. – для юридических.

Нельзя упускать из виду и еще один момент, связанный с государственной регистрацией. Если право собственности на отчуждаемую квартиру возникло у продавца до 31 января 1998 года (момент вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то ему придется регистрировать ранее возникшее право на жилое помещение. Осуществить регистрацию ранее возникшего права, сделки купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю можно одновременно. По времени данный процесс займет один месяц, если только у органов, осуществляющих госрегистрацию, не возникнут основания для приостановления или отказа в регистрации.

С чего начать, если вы решили продать принадлежащее вам жилое помещение? Сначала необходимо найти покупателя. Когда будут известны две стороны сделки: продавец и покупатель, тогда разумно приступить к сбору всех документов. Дело в том, что многие справки, которые придется получать, имеют достаточно короткий срок действия – месяц, поэтому, если сначала получить их, а потом заниматься поиском приобретателя недвижимости, вы можете не уложиться в срок.

Следующим этапом после поиска приобретателя объекта недвижимости становится сбор всех справок и документов, необходимых для заключения договора купли-продажи жилого помещения. Сначала можно оформить в органах БТИ поэтажный план и экспликацию (у них срок действия равняется одному году). Затем получается единый жилищный документ (он введен в действие с 1 октября 2005 года), который заменяет сразу три документа: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку о проверке жилищных условий.

Если жилое помещение было приобретено собственником по договору дарения или в порядке наследования, то для заключения договора вам придется обратиться в органы Федеральной налоговой службы за справкой об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, перешедшее в порядке наследования или дарения.

Случается, что в правоустанавливающих документах на жилое помещение его адрес не будет соответствовать адресу, указанному в документах БТИ. В этом случае понадобится справка из органов БТИ о тождестве адресов.

Когда весь пакет документов будет готов, наступает этап непосредственно заключения договора купли-продажи. В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации он составляется в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки.

Если у участников договора возникнет желание заключить его в нотариальной форме, то они могут обратиться к нотариусу по месту нахождения отчуждаемой недвижимости для удостоверения договора купли-продажи. За удостоверение договора нотариус возьмет государственную пошлину, предусмотренную Налоговым кодексом Российской Федерации в размере 1,5-2% стоимости отчуждаемой недвижимости, указанной в договоре. Заключение договора в нотариальной форме имеет свои плюсы, поскольку нотариус удостоверяет личность сторон, подлинность их подписей на договоре, принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества, устанавливает дееспособность сторон договора.

Договор купли-продажи недвижимости содержит существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным. В соответствии со ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации этими условиями являются:

– определение предмета договора купли-продажи – он должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору. Они включают и сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (как правило, если продается квартира, то указывается точный адрес ее расположения в соответствии с правоустанавливающими документами, метраж в соответствии с документами БТИ; если комната – ее номер и жилая площадь по данным БТИ);

– цена жилого помещения (она указывается по соглашению сторон, в принципе, законодательство не ограничивает стороны договора в ее определении).

В соответствии со ст. 131, 164, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы – только с момента такой регистрации договор будет считаться заключенным.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Стороне, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, придется возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

После государственной регистрации новый собственник получает зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее его право собственности.

Но это не все. Остается еще основная обязанность продавца и покупателя по договору – передать недвижимость. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество, соответственно, договор не может считаться исполненным. Это значит, что только после подписания акта передачи недвижимости покупатель вправе считать себя полноправным собственником, у которого есть права и обязанности в отношении купленного жилого помещения.

Если при продаже своей квартиры вы не согласны с ценой, которую вам называет риэлтор, можно настоять на своей стоимости. Только в случае нереальной цены вам придется компенсировать стоимость рекламы вашей квартиры в СМИ.

Так же частым является вопрос о возможности продажи неприватизированной квартиры. Вы не можете продать ее, поскольку неприватизированная жилплощадь находится в собственности государства или муниципального образования (города). А вы – наниматель (на основании договора найма, заключённого с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики города). Согласно ст. 50—54 ЖК РСФСР, вам предоставляется право только пользоваться квартирой, то есть проживать в ней (лично или с членами вашей семьи), либо обменять ее на иное жилое помещение на основании ст. 67 Жилищного кодекса. Кстати, при обмене неприватизированной квартиры на частную вы автоматически становитесь собственником последней. Это дает вам право распоряжаться новым жильем по собственному усмотрению.

Документы, необходимые для оформления разрешения на совершение сделки с недвижимостью, в случае, если ее часть принадлежит несовершеннолетним:

Вам понадобятся:

– нотариальный запрос на совершение сделки (требуется даже в том случае, если сделку предполагается оформлять в простой письменной форме);

– заявление от отца и матери ребенка на совершение сделки с недвижимостью (с указанием их фамилий, имен, отчеств, паспортных данных, а также полного адреса, номеров телефонов). Даже если родители в разводе, требуется личное присутствие или нотариально заверенное согласие того родителя, который не может присутствовать лично;

– заявление от ребенка, которому исполнилось 14 лет (в некоторых случаях требуется и от детей, которым уже исполнилось 10 лет);

Телефония. Еще один пункт, где не нужно переплачивать. Существует масса компаний, которые предоставят свои услуги буквально за копейки. Например, «Манго» – виртуальная АТС, автоответчик и т. д. Либо купите сим-карту «Мегафона» и выберите услугу, которая предоставляет номер с кодом 499 за 200 руб. в месяц. Телефония обеспечена!

Софт. Успешный бизнес со временем развивается, появляются новые сотрудники. Часть обязанностей делегируется, но все это должно быть в одном месте, особенно, если каждый участник команды находится в своем городе. Используйте Google Docs, где можно чертить таблицы, составлять диаграммы, набирать тексты, планировать задачи, а также работать группой одновременно.

Теперь самое время подумать о том, кто займется организацией ваших каналов продаж.

3 правила эффективного маркетинга

1. Самостоятельно. Никому не перепоручайте свой бизнес! Сделайте все для того, чтобы обеспечить маркетинг лично. К такой задаче максимально ответственно подойдете только вы, это ключевая компетенция. Только непосредственному владельцу бизнеса действительно важно, как работает его дело и как быстро развивается.

1) продать товар – это продать то, что можно потрогать руками и чье качество можно определить в момент покупки по заданным критериям: телевизор, телефон, продукты питания и т. д.;

2) продать быструю услугу – это продать некие действия, результат которых (т. е. качество услуги) можно оценить сразу после покупки по заданным критериям, например мойку автомобиля, изучение иностранного языка и т. д.;

3) продать медленную услугу – это продать некие действия, качество которых невозможно оценить сразу после покупки. В этой категории самым ярким примером являются как раз некоторые виды рекламных услуг.

Даже если вы не специалист, вам понятно, что продать медленную услугу сложнее всего. Многим менеджерам приходилось неоднократно делать это, и ниже мы приведем несколько практических рекомендаций по этому поводу. Однако не будем забегать вперед. Не забыли: вам необходимо выяснить, что вы будете продавать.

Ответ на этот вопрос вам должны дать в отделе маркетинга, если он предусмотрен штатным расписанием. Если такого отдела нет, вам следует пытать руководителя или то должностное лицо, к которому он вас направит.

Вы наверняка догадались, что ответ на вопрос «что вы продаете», не ограничивается буквальным озвучиванием товара или услуги. Дело обстоит сложнее. Если на предприятии работает грамотный отдел маркетинга, считайте, что вам повезло. Вам предоставят исчерпывающую информацию о товаре по всем критериям, необходимым для вашей последующей работы. Но вам следует подготовится и к самому сложному варианту. Вам самим придется выяснять все о том, что вы будете продавать.

На эту тему есть анекдот.

Война. Идет допрос пленного через переводчика. Переводчик: «Вот из ер нэйм?». Пленный: «Май нэйм из Джон Смит». Переводчик (слегка рассердившись): «Вот из ер нэйм?». Пленный (недоуменно): «Май нэйм из Джон Смит». Переводчик с размаху бьет пленного и разъяренно вопрошает: «Вот из ер нэйм?». Пленный (падая со стула и плача): «Май нэйм из Джон Смит». Переводчик (гневно глядя ему в глаза): «Я тебя в последний раз спрашиваю, сколько у вас танков?».

Если серьезно, вы должны знать, какие вопросы следует задать, и понимать, что именно вы спрашиваете. Только в этом случае вы можете рассчитывать на то, что поймете ответы.

Ну а теперь, более подробно о том, как начать работу с клиентом

Можно выделить несколько этапов работы, через которые проходит менеджер при работе с каждым клиентом. Это:

1) телемаркетинг;

Как видите, собеседование является основным методом оценки. В связи с этим полезно подготовить к интервью список вопросов. Вот еще одна шпаргалка:

КомпетенцииВопросыЖелательные ответы
Мотивация и интерес к работе в продажах
  • Каковы ваши цели на ближайшие три года?
  • Почему вас заинтересовала эта вакансия?
  • Что вы ожидаете от новой работы?
  • Какие предложения вы параллельно рассматриваете?
Озвучиваемые цели и интересы соответствуют специфике работы и возможностям компании.
Знание метод продаж
  • Опишите свой алгоритм действий во время встречи с клиентом.
  • Какова будет ваша реакция на заявление клиента: «Мы ничего не слышали о вашей компании»?
Дает четкое и детальное описание своих действий; находит убедительные доводы для аргументации своего предложения.
Владение стратегическими навыками продаж
  • Какие клиенты наиболее важны для компании?
  • Перед вами поставили цель продать клиенту, о котором вы ничего не знаете, как вы построите свою работу?
При оценке значимости клиента оперирует несколькими характеристиками; может выстроить долгосрочный план работы с клиентом.
Организованность
  • Составьте план на первую неделю/месяц работы.
Может изложить четкий план своих действий и описать, каких именно результатов стремится достичь в итоге.
Самостоятельность в принятии решений, готовность брать на себя ответственность, самокритичность, стрессоустойчивость
  • Как вы поступите, если клиент попросит у вас телефон вашего непосредственного руководителя для получения дополнительных уступок с вашей стороны?
  • Какие серьезные ошибки вы сделали на последнем месте работы?
Способен самостоятельно найти решение в сложной ситуации; открыто рассказывает о своих собственных ошибках, не пытаясь переложить ответственность на коллег или случайность; при трудных вопросах смотрит в глаза, сохраняет самоконтроль, отвечает с достоинством; прежде чем ответить на неконкретный вопрос, задает встречный вопрос, уточняя смысл.
Знание отрасли и продуктов компании
  • Как бы вы представили продукт Х потенциальному клиенту?
  • Какие преимущества и недостатки у продукта Х в сравнении с продуктом Y?
Дает четкие и полные ответы, свидетельствующие о знании и понимании продуктов.
Знание отрасли клиента
  • Назовите сильные и слабые стороны основных игроков на рынке.
Называет всех основных игроков и дает им адекватную оценку.
Умение работать в команде
  • Можете ли вы привести пример вашего участия в работе коллектива?
  • Как вы поступите, если у вас возникнет конфликт с коллегой по работе?
  • Чего вы ожидаете от своих коллег на новом месте?
Приводит убедительные примеры помощи коллегам; ожидания от нового места работы соответствуют культуре компании.
Безопасность и деловая порядочность
  • Как вы можете описать своего последнего работодателя?
  • Какую полезную информацию с последнего места работы вы можете принести с собой в копанию?
Не сообщает негативной и конфиденциальной информации.
Общая грамотность и эрудированность
  • Как вы оцениваете качество своего образования?
  • Как вы повышаете свою квалификацию?
  • Какую книгу вы недавно прочли?
Ясно и логично выражает свои мысли; демонстрирует примеры самообразования.
  • Каковы ваши цели на ближайшие три года?
  • Почему вас заинтересовала эта вакансия?
  • Что вы ожидаете от новой работы?
  • Какие предложения вы параллельно рассматриваете?
  • Опишите свой алгоритм действий во время встречи с клиентом.
  • Какова будет ваша реакция на заявление клиента: «Мы ничего не слышали о вашей компании»?
  • Какие клиенты наиболее важны для компании?
  • Перед вами поставили цель продать клиенту, о котором вы ничего не знаете, как вы построите свою работу?
  • Составьте план на первую неделю/месяц работы.

Именно стабильности мне не хватало в первые годы работы менеджером по продажам. И мне приходилось в конце месяца гнаться за выполнение плана продаж...

4. Не бояться ошибок и постоянно совершенствоваться. Очень часто тебе будут отказывать и придумывать различные отговорки. Это нормально для новичка. Главное не опускать руки в самом начале. Через это проходили все.


«Кадры решают все»


И, конечно, несмотря на автоматизацию продаж через интернет-магазин, пресловутый человеческий фактор никто не отменял. Нужно быть готовым к тому, что в офис интернет-магазина будут звонить клиенты, уточнять информацию о заказе, наличии того или иного товара или с любым другим вопросом, касающимся работы интернет-магазина. Поэтому нужно обеспечить надежную телефонную связь с клиентом и самое главное профессионального консультанта с вашей стороны, который сможет грамотно проконсультировать клиента и мотивировать его к покупке. Жизнь сайта также нужно поддерживать и с этой задачей должен справляться администратор, который сможет поддерживать ваш бизнес «интернет-магазин» в актуальном состоянии, а также менеджеры с хорошей скоростью реакции, способные принять и обработать все заявки, приходящие на сайт.

Дополнительную информацию, важную для ваших клиентов (вид деятельности, год основания, наличие сертификатов) вы можете указать на вкладке Дополнительная информация в том же разделе Кабинета компании:

Укажите график работы ваших менеджеров и самого магазина

Обязательно учтите реальное время работы вашего магазина, обеденный перерыв или другие периоды, когда вы не сможете отвечать на звонки и сообщения ваших клиентов. Например, выходные дни или дни, посвященные закупкам и переучету, если весь персонал в это время занят. Сделать это можно как в тексте информации о компании, так и на специальной странице График работы.

Добавьте товары и услуги на сайт. Вы можете добавлять товары вручную или массово - в разделе Товары и услуги в Кабинете компании. Там же вы сможете формировать группы товаров/услуг для удобства ваших пользователей, добавлять товары в подарок, указывать скидки и так далее.

Правильное заполнение товарных позиций - тема обширная, поэтому мы выделили ее в отдельный урок Наполнение сайта товарами.

Заполните страницу с информацией об условиях оплаты и доставки в настройках интернет-магазина.

Если же телефонные продажи ведет собственный менеджер, то о затратах на связь и о техническом аспекте придется серьезно задуматься. Обычный стационарный телефон не приспособлен для массового «прозвона», лучше работать с гарнитурой. Да и набирать номер кнопочками аппарата — не самое веселое в мире занятие, особенно после 30-го номера в день. Обратите внимание на специальные программы, позволяющие автоматизировать процесс и вставлять номера напрямую из базы данных. Также позаботьтесь о разумном тарифе у оператора связи (или о поиске разумного оператора), иначе после получения счета за телефонные разговоры, вам захочется раз и навсегда оставить за бортом метод телефонных продаж. Не забывайте и о качестве: никому не захочется слушать заикающегося, булькающего и прерывающего менеджера по продажам.

Еще один момент: заведите для продаж отдельную почту и проследите, чтобы ваш менеджер не отправлял КП с личной почты типа [email protected] или с чего-то похуже. Желательно запустить почтовый клиент (хоть тот же стандартный outlook), который позволит завести ящик вида [email protected] . Такая почта выглядит гораздо лучше, чем тот же «sales» на mail или yandex, да и представительнее как-то.

7. Мотивация

Договор можно заключить в письменном виде, как с участием нотариуса, так и без него. Хотя нотариус отвечает своим имуществом за чистоту сделки.

Оформление приобретенной квартиры в собственность проводится в территориальном органе Росреестра. Для этого следует написать заявление и приложить к нему копию паспорта, договор купли-продажи, технический план квартиры и копию квитанции об уплате госпошлины.

Стоит отметить такую деталь – при выявлении в процессе эксплуатации недвижимости недостатков, на устранение которых требуется большие материальные и временные затраты, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи. Он может требовать возврата денежных средств, выплаченных за квартиру, в порядке судебного производства.

(голосов:0)
Похожие статьи:

- жилой фонд - 15 000 р.
- нежилой фонд - 15 000 р.

Для того чтобы подарить любую недвижимость, будь то
квартира или дача, недостаточно устно заявить об этом одариваемому. Для
этого необходимо соблюсти процедуру, которая носит название регистрация
дарения недвижимости.


договор задатка при покупке земельного участка

"Электронный журнал "Азбука права", 05.04.2017

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.


Цитата:


Валерий Евгеньевич начал разговор с преимуществ договора дарения, который он считает лучшим вариантом при решении квартирных дел с родственниками.


Комментарии к статье С чего начать продажу:
Загрузка...
loading...


2015