Отношения Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Как купить квартиру на вторичном рынке без особых проблем ?

Как купить квартиру на вторичном рынке без особых проблем ?

Цена вопроса: за сопровождение всей сделки агентства обычно берут от 2 - 3 % стоимости квартиры, включая и услугу по подбору вариантов, и проверку на юридическую чистоту. Впрочем, практика показывает, что торг уместен почти всегда. Вместе с тем, важно помнить, что есть все же предел, ниже которого риэлтор не пойдет для работы по сделке. Для Москвы это 50 000 рублей. 

Необходимые документы: договор с агентством/юридической компанией, в котором прописаны права и обязанности сторон, порядок оплаты и расторжения договора, санкции за нарушение договора сторонами


Рекомендация № 2: решите, подходят ли Вам варианты с альтернативными сделками

Альтернативная сделка – по сути, обмен квартирами посредством сделки купли-продажи. К примеру, семья разменивает «трешку» на однокомнатную и двухкомнатные квартиры. В свою очередь владельцы однокомнатной квартиры ищут «трешку» или «двушку» с доплатой… и т. д. Как правило, в ней участвует несколько квартир: не такая уж редкость и 10–12 участников цепочки. Большинство сделок со «вторичкой» происходят именно по этой схеме. Как правило, продавая жилье, люди стремятся купить новое, не связываясь с наличными деньгами. На кэш соглашаются обычно те, кто очень нуждается в нем, или те, кто собирается уезжать из города или из страны вообще. Увы, у «альтернативного» варианта есть существенные минусы.

    Это нарушение часто встречается с документами, оформлявшимися почти до середины 2000х годов. Для того, чтобы потом не иметь дела с опекунским советом, детей не включали в число собственников при приватизации или выписывали перед приватизацией. Что однозначно является нарушением их прав. 

при совершении предыдущих сделок с недвижимостью.Нарушение прав несовершеннолетних. 3         

             В свое время, для того, чтобы не проходить опекунский совет, несовершеннолетних детей выписывали из квартиры перед продажей. Это тоже может повлечь за собой обращение в суд за восстановлением их прав.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры?

  1. Документы владельца квартиры на право собственности: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования, решение суда о передаче прав собственности.
  2. Сведения о прописанных в квартире гражданах.
  3. Наличие прописанных несовершеннолетних детей.
  4. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  5. Выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость).
  6. Паспортные данные собственника.

Старайтесь избегать сделок по доверенности – большинство мошенничеств c с продажей квартир совершается именно при наличии доверенных лиц.

Кроме этого, вы можете застраховать свою сделку на случай ее неправомочности или возникновении обременений.

Действие 4

Осматриваем подходящие варианты

Переборщить с осмотром недвижимости нельзя, но можно многого не заметить. Поэтому не пренебрегайте осмотром, и уделяйте внимание каждой детали.

Помните, что для продавца главное — совершить сделку. Он не заинтересован в том, чтобы акцентировать ваше внимание на недостатках и неприятных особенностях недвижимости. Зато для вас эта информация очень важна, ведь на комфорт проживания может повлиять любая мелочь. К тому же каждый выявленный недостаток (даже если он не является для вас существенным) может стать аргументом при обсуждении цены и поможет вам приобрести квартиру дешевле.

Непосредственно перед поездкой в выставленную на продажу квартиру необходимо освежить в памяти всю информацию о ней: пересмотрите фотографии, карту, планировку, панорамы дворов и улиц.

Первый осмотр лучше проводить днем. По пути обратите внимание на фасад дома, детские и спортивные площадки, скамейки у подъездов, зону, где установлены мусорные контейнеры.

Войдя в подъезд, не идите сразу к лифту, а внимательно осмотритесь. Достаточно ли чисто и светло? Можно ли проехать с коляской или крупными покупками? Исправны ли почтовые ящики?

Участвуйте во всех проверках, которые осуществляет риэлтор, внимательно просматривайте все оригиналы документов, которые предъявляет продавец, документы, удостоверяющие личность продавца, справки и выписки. При этом ваш друг может наблюдать за тем, как ведёт себя продавец. Если при проверке документов он занервничал, стоит рассмотреть эти бумаги более тщательно, с привлечением органов, выдавших их. Если квартира продаётся по доверенности, проверьте дату выдачи доверенности и срок, на который она выдана. Обратитесь к нотариусу, который её выдал, и попросите сообщить, действительна ли она на данный момент, не отозвана ли. Помните, что если доверитель признан недееспособным или умер, доверенность недействительна.

Проверьте, дееспособен ли продавец, не состоит ли он на учёте в психдиспансере.


Пятый - реклама объекта (если мы продаем квартиру) или подбор варианта покупки объекта.


В обоих случаях пригодятся базы данных в интернете и в специализированных изданиях. И, естественно, грамотная описание квартиры. Молодые люди отреагируют на близость к известным развлекательным центрам, семьи - на парки и школы рядом с домом, пенсионеры - на тишину и шаговую доступность магазинов.


Шестой - просмотр и показ квартиры


Здесь важно все: какова дорога к дому, как выглядит подъезд, сколько комнат, устраивает ли планировка, есть ли балкон или лоджия, заменены ли окна на стеклопакеты и пр. Обратите внимание, подтекает ли кран, в рабочем ли состоянии вентили, задвижки и т.д. Смотрите, трогайте, открывайте-закрывайте – не стесняйтесь, вам здесь предстоит жить.

На вторичном рынке недвижимости представлены разные объекты, до сих пор этот сегмент рынка опережает «первичку» по многообразию вариантов и надежных предложений, а, как известно, где велик выбор, там велик риск, что этот выбор окажется неудачным. То есть, несмотря на широкие возможности для удачной покупки, на вторичном рынке существует большое количество недвижимости, которая может принести покупателю не только выгодные дивиденды, но и множество проблем. Избежать всего этого можно в том случае, если вы воспользуетесь услугами действительно профессиональной и надежной риэлторской компании

В итоге, если вы собираетесь приобрести недвижимость на вторичном рынке, то ваше основное правило: проверять, проверять и еще раз проверять. Проверять нужно все - личность продавца, порядочность агентства недвижимости, историю продаваемой квартиры, документы и многое другое.

Точка зрения:

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

  • При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. 
  • Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
  • Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой,  заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста. 
  • Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель,  по обоюдной договоренности,  тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
  • Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.  

Дата публикации: 15:02 23 июня 2009

Источник: РБК

(голосов:0)
Похожие статьи:

Продажа квартиры – процесс длительный и непростой. И лучше его доверить профессионалам. Не стоит забывать о том, что каждый должен заниматься своим делом. Но если вы все таки решили сделать это самостоятельно, то возможно эта статья сможет вам помочь. 

  • Самостоятельное проведение сделки купли-продажи квартиры 
  • Что нужно знать и учитывать при продаже квартиры 
  • Прохождение инстанций при продаже квартиры 
  • Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры 

органы опеки
  • Полезная информация
  • Перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи

Вы решили продать квартиру, что Вам для этого потребуется? Вам, естественно, надо найти покупателя и подготовить полный пакет документов для продажи. Как только покупатель будет найден, Вам необходимо предоставить эти документы для принятия аванса за квартиру. Полный список документов приведен ниже:.


Сделка на покупку квартиры: внесение аванса и заключение договора

При отчуждении недвижимости стороны часто прибегают к предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры, поскольку он служит свидетельством принятия серьезного решения покупателя и продавца.


Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.


Комментарии к статье Как купить квартиру на вторичке:
Загрузка...
loading...


2015