Отношения Недвижимость Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Кризис отменяется. Повысятся ли цены на квартиры в самое ближайшее время

Эдуард Бразас, директор риэлтерского агентства C.I.T., прогнозирует насыщение рынка жилья через два десятилетия и рост цен на квартиры в самое ближайшее время. По прогнозам специалистов, в течение 2008 года в Украине будет введено в эксплуатацию порядка 9 млн кв. м.

Светлана Артюхова, Фото Роман Нестеровский, Личный Счет

Какую цену за свой дом смогут получить сегодняшние покупатели, если продадут его через десять лет?

Большинство людей живут в своих домах в течение многих лет и не смотрят на дом как на инвестицию, но если все таки для вас жилье – это инвестиция, то вам потребуются  длительный горизонт прогнозирования. Проблема состоит в том, что современная экономика плохо понимает причины изменений цен на жилье в прошлом. И это делает задачу прогнозирования цен в 2023 году по крайней мере сложной.  Тем не менее, мы можем кое что понять, анализируя факторы, которые в целом влияют на цены домов .

Хорошие новости приходят в последнее время - цены на жилье растут весь последний год, что порождает новое чувство оптимизма. Но означает ли это повышение цен, что дома сейчас - это хорошие долгосрочные инвестиции?

– Получается, что именно сценарии посткризисного развития в вашем описании оказывались наиболее точными. О них сегодня и поговорим. В докладе на прошедшем в Санкт-Петербурге Всероссийском жилищном конгрессе, вы заявили о том, что российский рынок недвижимости ждет четырехлетний период стагнации. Можно с этого момента чуть подробнее?

– Давайте сразу оговоримся, что будем различать прогнозы и предсказания. Начнем с Москвы. В столице восстановление цен после кризиса 2008 года завершилось в 2012 году. Далее, в соответствии с макроэкономической ситуацией, следует ожидать ценовой стагнации, которая продлится два-три года. Это расчетный прогноз.

По аналогии, в других регионах, в которых ведется мониторинг, намечается постепенный выход на докризисные цены. Причем в Санкт-Петербурге он произойдет в 2013 году, в большинстве других регионов – в 2014-м. После чего наступит та же стагнация. Но это уже не прогноз, а всего лишь предсказание: для того чтобы более точно прогнозировать – не хватает данных.

В кризис 2008-2009 годов многие застройщики обанкротились, не завершив строительство. Однако сейчас ситуация немного иная. Начатые стройки крупных девелоперов будут завершены, но остается риск, что небольшие локальные игроки не выполнят свои обязательства. По этой причине эксперты советуют не рисковать и покупать квартиры на последних стадиях строительства у проверенного застройщика.

У вопроса «покупать жилье или подождать» ответ один: лучше всего, считают эксперты, приобретать квартиру, не дожидаясь повышения цен.

Сезон покупки квартиры

Ближайшие пару месяцев ажиотажный спрос поутихнет, однако сохранится некая волатильность цен в пределах 5-9%.

Объекты на стадии проектирования и начальных стадиях строительства будут заморожены или сроки ввода в эксплуатацию сильно скорректированы, а вторичный рынок и вовсе встанет. Новых проектов с сегменте элитной недвижимости на этих стадиях немного, поэтому то, что уже готово, будет пользоваться повышенным спросом.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп":

- Сейчас все сегменты рынка недвижимости находятся в той ситуации, когда давать прогнозы сложно. Мы пытаемся примерить сценарии прошлых кризисов, прогнозировать спрос, динамику цен, мы порой противоречим друг другу, но то, что происходит каждый день, настолько беспрецедентно для экономики в целом и рынка недвижимости в частности, что любые прогнозы завтра могут оказаться нелепыми.

Снижение цен

Прогноз не роста, а падения, цен на недвижимость касается жилья экономкласса, которое пользовалось спросом даже в кризисные годы. Подобный график роста и снижения цен на недвижимость предсказывают на следующий год. В 2015 году цены немного повысятся из-за удорожания кредитов и повышения курса валюты, но на следующий год на рынке наступит затишье, и чтобы подстегнуть спрос, строители вынуждены будут снижать цены или предоставлять скидки на реализуемое жилье. Повышение цен, как и их дальнейшее снижение, предсказывают на уровне нескольких процентов (до 10% при негативном прогнозе).

Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России.  Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.

Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).

Жилье в Москве очень дорого относительно дохода людей

По критерию №1 — относительной стоимости — жилье в Москве крайне дорого. Достаточно взглянуть на график отношения цены на жилье к среднему доходу:

А если дополнительно сделать поправку на 1) качество этого жилья (высокое зарубежом и низкое у нас), а также 2) среднюю площадь жилья, то разница будет еще поразительнее: то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.

Возращаясь к инвесторам: я могу понять почему так дорого стоит жилье в финансовых столицах мира: Гонконге, Сингапуре, Лондоне или Нью-Йорке, но как при таких ценах какой-нибудь инвестор купит жилье в Москве мне непонятно. Особенно если учесть, что в современном глобальном мире все постепенно выравнивается (капитал перетекает свободно), а значит или должны вырасти доходы людей в Москве или упасть цены на жилье. Во что больше верите Вы?

По рентному доходу жилье в Москве переоценено

Если инвестор будет искать жилье для того, чтобы получать высокий рентный доход, то его взгляд скорее остановиться на развитых странах:

Существенного падения цен также быть не должно. Большая часть квартир на вторичном рынке продается с целью улучшения жилищной ситуации. Люди берут кредиты, ипотеки, используют сертификаты. Но в связи с нестабильной экономической ситуацией количество людей, готовых взять в банке большую сумму на длительный промежуток времени, станет меньше. Да и кредитные организации ограничили выдачу займов и увеличили процентные ставки. Из-за этого многие россияне решение жилищного вопроса перенесут на более спокойные времена. А значит, предложение на рынке вторичной недвижимости снизится и сильного падения цен не будет. 

График роста цен на квартиры в 2015 году по сегментам 

Что будет со спросом на жилую недвижимость?

Александр Самодуров, руководитель NAIBecarApartments:

Мы ожидаем сохранение спроса на текущем уровне из-за доверия населения к недвижимости. Выпавший ипотечный спрос компенсируют инвесторы. При этом рублевые цены на недвижимость могут вырасти на 20%, а объемы ввода жилья - уменьшаться.

Евгений Редькин, генеральный директор Компании «Реалист» :

Спрос безусловно уменьшится. Корзина потребления будет трансформироваться, люди не могут отказаться от жизненно необходимых трат на предметы первой необходимости, например, на питание. При отсутствии индексации зарплат , данная статья расходов будет увеличиваться в абсолютном значении, за счет уменьшения остальных статей расходов: одежда и развлечения, что касается предметов роскоши, то этот вопрос полностью зависит от уровня материального благосостояния каждого отдельного человека.  Так же на спрос повлияет выброс на рынок инвестиционных квартир, которые составят своего роду конкуренцию первичному строящемуся рынку жилья.

Цены на недвижимость в 2015 году, прогноз рынка недвижимости

(голосов:0)
Похожие статьи:

Любой инвестор, решивший заработать на вложении капитала в недвижимость, рано или поздно сталкивается с вопросом, как наиболее выгодно продать объект недвижимости и получить максимальную прибыль от сделки. На динамику цен рынка недвижимости влияет множество факторов, в том числе и сезонный. Конечно, каждый ответит, что лучше всего выбирать для сделок с недвижимостью, так называемый деловой период с сентября по май. Активность сделок по купле/продаже недвижимости обычно наиболее интенсивная в весенний и осенний сезоны.


Цены на рынке недвижимости в ноябре практически замедлили рост. Сегодня квартиры дорожают примерно на 0,2 - 0,4 процента в неделю. Что можно считать статистической погрешностью и очередным периодом стабилизации вокруг отметки 2500 долларов за кв. метр. "Город" решил узнать - насколько выгодно сейчас продавать квартиру или подождать, когда цены поднимутся еще выше?


снять купить квартиру в МосквеЯ думаю, что каждый из вас задумывался и мечтал о том, что бы цена на недвижимость в Москве стала меньше.

Прогнозируется, что в 2014-2015 году инфляция возрастет примерно на 7 %, в то же время как номинальная стоимость недвижимости увеличится только на 3-4 %. Таким образом, на фоне общего ослабления российской экономики и медленного роста доходности отдельных домохозяйств, реальная цена метра квадратного будет падать.


Комментарии к статье Будут ли расти цены на квартиры:
loading...
Загрузка...


2015